不動産は買取と仲介、どっちがいい?メリット・デメリットを比較

不動産買取と仲介どっちを選べがいいか?

不動産を売る方法は大きく分けて「買取」と「仲介」の2つが存在しますよね。

でも一般の人にとってそれぞれの細かな違いは分かりづらいし、そもそも自分はどっちを選べばいいのか、できるだけ早く、そして高く売るにはどの方法を選択すべきか?

これには売りたい期間や売却額の大小が関わってくるので一概にこっち!と選ぶのではなく、自分にあった方法を選択すべきというのが一つの答えです。

買取、仲介それぞれのメリット・デメリットがあるのでそれらを比較しつつ、おすすめの売却先についても詳しくまとめています。

不動産買取と仲介の違いは直接取引か関節取引か

一般的に不動産を売る際には間に仲介が入って、更にその先のエンドユーザー(買主)に販売活動を通じて紹介しながら売却を目指します。

対して買取の場合はこの仲介制度を一気に飛ばして不動産会社に直接買い取ってもらう方法を指します。

買取業者に「この家を買い取って欲しいんですけど」と依頼すれば、不動産会社さえ欲しいと思ってくれればすぐに査定をしてくれて値段の提示をしてくれるため、時間がかかりません。

いえっち
いえっち

ブランド品買取、とまではいかないけど形態は同じと言えるね。

買取仲介
買主不動産会社エンドユーザー
(個人または法人)
販売活動なしあり

不動産買取には2種類の方法あり

不動産買取にはすぐに業者が買い取ってくれる「即時買取」と、もし一定の期間内に売却できなかった場合に媒介契約した不動産会社が買い取ってくれる「買取保証」の2つがあります。

「即時買取」は説明するまでもありませんね、読んで字のごとく売りに行った不動産会社が買い取ってくれるということ。

これに対して「買取保証」は仲介と買取をかけ合わせた方法になります。

もしかしたらこの値段でも買ってもらえるかもしれないという金額を設定して売りに出し、結果期間内に売れなければそのまま不動産会社が買い取ってくれる、という安心保証みたいな方法です。

どんぐりん
どんぐりん

じゃあ「買取保証」をいつも選べばお得じゃん?!

いえっち
いえっち

そういうわけでもないよ、それぞれのメリデメがあるからね。

不動産買取のメリット・デメリット

このように不動産買取、特に「買取保証」は不動産会社さえ「買い取ります」と言ってくれれば短期間で売却が可能になるため一見良さそうに見えますが、当然デメリットもあります。

メリット・デメリットを簡単に見てみましょう。

不動産買取のメリット4つ
  1. 売却までの期間が早いためその分早く現金化可能
  2. 仲介手数料がかからない
  3. 瑕疵担保責任が免責されるためトラブルがほぼない
  4. 近所の人に知られることなく売却可能

1~4まで、売主としてはどれもかなり魅力的なメリットと言えます。早く売れて早く現金が入るし(3%+6万円)×消費税の仲介手数料もかからない。

さらに瑕疵担保責任が免除されるので、後々問題が見つかっても責任の追求がなされない。そしてご近所さんに「○○さん家、売りに出されてるわね?」などと噂になることもない。

ちなみに著者が投資用に戸建を購入した際に、4の「ご近所さんに知られたくない」という理由で密かに著者のもとに回ってきたケースがあります。

一旦買取業者に出したけど納得が行かない金額だったため、その業者になんとかもう少し高く売れないか、とのことで仲介物件として回ってきたのです。

※もちろん著者にとってはかなり安い物件だと判断できたため購入したのですが、「結局売ったっていう事実はあとでご近所さんに分かっちゃうのに知られるのは嫌なものなんだな…」と思ってしまいました。が、田舎だとそういった諸事情は多そうです。

では続いて、肝心のデメリットについて。デメリットはもうこの一点と言い切って良いでしょう。

不動産買取のデメリット1つ

仲介での売却と比べて売却価格がかなり安くなってしまう

大きいとも言えるメリットを享受できる代わりに受け入れざるを得ないのが売却価格の安さ。

一般的には1~3割などと言われていますが、物件によっては4割、5割と買い叩かれるケースもザラにあります。不動産会社はそうやって安く仕入れることで利益を十分に乗せて市場に放出するからです。

しかも瑕疵担保免責の条件まで受け入れているため、買い取ったあとに何かしらの問題が発覚しても責任は不動産会社が追うためこれは致し方ありません。

いえっち
いえっち

つまり買取と仲介のメリット・デメリットは相反する関係性にあるということだね。

買取と仲介のメリット・デメリットを比較したのが下記。

買取仲介
売却までの期間短い長い
売却価格安い高い
仲介手数料なしあり
瑕疵担保責任なしあり
秘匿性高い低い

築年数が古い(築古)物件ほど買取に向いている

著者は築古の戸建物件をメインに購入していますが、これは単純にそもそもの価格が安いため。築古物件は設備や躯体、内外装が古くなっていて、その分リスクを背負うことになります。

リフォームやリノベーションを安く実施する方法を分かっているため、あえてリスクを取った上で価格を安く買っているわけですが、これは不動産会社も同様の見方をしています。

物件が古ければ古いほど当然ながら魅力はさがり、そのままでは売却できる確率もどんどん下がります。

一等地ならまだしも、田舎で耐用年数が切れているような物件を好んで買う人は当然少なくなっていきます。

そこで不動産会社はリフォーム会社や工務店、職人さんと提携した上で安く仕入れた築古物件を見事にきれいに蘇らせます。しかも一般の人が行うコストよりも大幅に安くです。

一般の人が築古物件に大幅なリフォームやリノベを行い売却するのはコスト的、ノウハウ的に見ても現実的ではないでしょう。

それでも一か八かでリフォームを実施するのはいいけど、それでリフォームコストを上回ってしっかり利益が出るような売却ができるかどうかはある意味”賭け”になってしまいます。

でもそれができてしまうのが不動産会社なわけです。なぜなら…

不動産会社が理解していること
  1. 相場、つまり「いくらなら売れるか」が分かっている
  2. 物件をパッとみただけでリフォームコストが瞬時にわかる
  3. 問題箇所とそれに対する対応方法も分かった上で購入できる

上記3つが分かっているのと分かっていないのとでは雲泥の差があるでしょう。更にいうと買取不動産会社には資金力もあります。

資金力がなくても提携している銀行から一瞬で短期借り入れができるためすぐに買えてしまうのです。

だから

  • 築年数が経過するほど
  • 物件が古くなって要リフォーム箇所が多くなるほど
  • リフォームコストが大きくなる物件ほど

特に買取専門の不動産会社は喜んで「安値で」買取してくれます。

いえっち
いえっち

もちろん売れる見込みありきだよ。どうやってもこの物件は売りづらい、という場合は超激安で買い叩かれちゃうね。

築年数が浅い(築浅)物件は仲介での売却をまず検討すべき

築古物件とは逆に、築浅物件の場合は大幅なリフォームも必要がない場合が多いでしょう。

さらに法定上の耐用年数(※1)が十分に残っている場合は銀行の融資も付きやすくなります。

つまり価格次第で購入希望者が早期に見つかる可能性が高いと言えます。

いえっち
いえっち

※1:耐用年数とは建物が使用できる期間が定められた法定上の数字だよ。木造22年、鉄骨34年、RC47年。

さらに買取業者もリフォームする余地がなければそれほど大きく買い叩けないため、安い仕入れがしづらいことも理解しています。

法定耐用年数が残っていれば、住宅ローンはもちろん投資用ローンも降りやすくなるため、実需向け(住みたい需要)だけではなく投資家向けにも販売ができます。

つまり築浅の物件はわざわざ買取で安く買い叩かれてまで売らなくても、市場に出せば即売れる金額を設定しさえすればそれなりに高く売れる可能性が高くなるということです。

「買取」と「仲介」どちらを選べばいいか?チェック項目

では自分は買取がいいのか仲介がいいのか、それぞれで当てはまる項目についてまとめてみます。

買取が向いている人の項目

  • 何よりも「早く売りさばきたい」という期間が最優先の人
  • 今すぐ手元に現金が必要な人
  • 再生難易度が高い築古の物件を所有している人
  • 売却中であることをできるだけ知られたくない人
  • 仲介手数料を払う余力がない人

これら条件を見て自分に当てはまる項目が多い人、または優先度合いが高く譲れない項目が入っている人の場合は買取を選ぶと良いでしょう。

例えば、相続で所有することになったけど全く要らないのですぐに処分したい、余計な手間ひまを一切かけたくない、借金の返済に迫られているなどなど。

いえっち
いえっち

「仲介手数料を払う余力がない人」という項目については、売れたら売却金額で支払いOKにできることが多いので不動産会社と相談してみてね。

ただデメリットの章でも触れたように、

仲介を通しての売却と比較した場合かなり安い価格で買い取られることはほぼ確定的になるので、少しでも期間的、金銭的に余裕があれば仲介を選ぶ方がいいのは間違いありません。

仲介を選んだほうが良い人の項目

  • できるだけ高値で売却したい人
  • 今すぐじゃなくてもいいので売却期間に猶予をもたせることができる人
  • 所有物件が好立地にある人
  • 築浅の物件を持っている人
  • 瑕疵担保責任をしっかり受け入れられる人

時間的、金銭的、気持ち的に余裕がある人であればなにはともあれ仲介を選ぶべきです。

最大のメリットは高く売れる可能性が十分にあるという点。どんな物件の場合でも買取と比較したらほぼ100%高く売れます。

もし余裕がある場合は自分自身で売却相場をチェックしてみるのはとてもおすすめです。

相場がわかれば買取価格と比べられるので「こんなに買い叩かれてるの?」と把握できる可能性が飛躍的に上がりますよ。

あとは「瑕疵担保責任とかちょっと怖いんだけど」という気持ちもわかりますが、売却前の査定で仲介に入ってもらう不動産会社に物件を十分にチェックしてもらえばOKです。

それでも念入りにしておきたいという場合は、専門の業者にホームインスペクションを申し入れておけばほぼ間違いなく事前に瑕疵の有無を把握しておくことができます。

ホームインスペクションの費用相場は物件の広さや大きさにもよりますが、平均して5万前後。

機材を利用したチェックを行う場合は10万円前後になる場合もありますが、後々のリスクをこれで消しておける安心感を買うと思えばさほど高い買い物ではないとも言えるでしょう。

ただし、いくら築浅で好立地だったとしても売れない。そんな場合はほぼ価格設定を間違えていることが原因です。これについては下記記事を参考にしてみてください。

条件的に買取にしておいたほうが無難なケース

  • 年単位で売り出しているけど内見申込みが全く無い
  • 相続税が払えない可能性が高い
  • 心理的瑕疵物件や、訳あり物件である

1年以上売り出しているのに全く誰も見に来ていないような状態であれば買取を検討することになります。

ただしほとんどの場合売り出し価格が間違っている、つまり媒介契約に入っている仲介がサボって仕事をしていない可能性大なので、仲介会社を変更して見る検討の余地ありです。

また相続で不動産が入ってくるのはいいけど、相続税を計算してみたらとてもじゃないけど払えない場合。このケースではこの記事でも上げている「買取保証」の形態が良いでしょう。

相続税の支払い期間は「死亡を知った日から10ヶ月以内」と定められています。

その期間内に十分な価格で売れれば良し、売れなければ期間内で買取してもらう、という選択肢です。

そして最後の「心理的瑕疵や訳あり物件」ですが、いわゆる自殺や火事で死亡した人がいるなどの事故物件に当たる場合や、接道条件を満たしていないために再建築不可となっている物件がこれに当たります。

もちろん売却までの期間に余裕がある場合はまず仲介を通して売却活動を行ったほうが良いですが、それでも売れない場合は最終買取で対処するのが良いでしょう。

買取でも仲介でも一括査定でベストな不動産会社を見つける

買取、仲介、いずれの場合も不動産会社とコンタクトを取る必要があります。

ググって上位に出てきた不動産会社にコンタクトを取ったりする人も多いですが、それだと買取の場合は適当な価格で大幅安で買い叩かれてしまいます。

それどころか本当にそれが高いのか安いのかすら判断できませんよね。

これは仲介の場合も同様で、地場の不動産会社や最寄り駅の業者に持ち込んでも同様の現象が起きやすくなります。

その点一括査定なら全国大手から中小までくまなく不動産会社が加盟していて、市場の約30%を占める超大手3社

  • 「三井不動産リアリティネットワーク」
  • 「住友不動産販売」
  • 「東急リバブル」

からも査定を受けられるのが「すまいValue」です。

大手含めて中堅、地域密着業者まで網羅するには「HOME4U」がおすすめ

せっかく売ることになったら少しでも高く売れる確率を上げておきたいところ。大手は抑えつつも中堅どころや地場の地域密着型不動産会社にも物件を見てもらったほうがより高く売れやすくなります。

その場合に使っておきたいのがNTTデータ運営の「HOME4U」です。

ちなみに「とりあえず査定額だけでも知りたい」という場合でも、すまいValue、HOME4Uのどちらでも机上査定、つまりわざわざ訪問してもらわなくても物件データだけで査定してもらうことも可能です。

地方の田舎の家やマンションなら「イエウール」がおすすめ

またかなり田舎の地域で不動産を売るなら「イエウール」がおすすめ。

約1600の不動産会社が加盟しており、地場の地域密着型業者でお願いしたい、という場合にもっとも使い勝手がよい一括査定です。

まとめ:不動産会社選びが鍵を握る

条件一括査定
超大手3社に査定してほしい場合すまいValue
大手含め中堅、地場業者で査定HOME4U
田舎で需要が低い場合イエウール
いえっち
いえっち

おすすめの選び方は「すまいValue+HOME4U」か「すまいValue+イエウール」だね。

不動産取引はヤフオクやメルカリのように気軽に売買できません。私たち一般人の力だけでどうにかなるものではなく、買取でも仲介でも必ず不動産会社が間に入ることになります。

しかも選ぶ不動産会社によって最終売却金額が大幅に変わってくるのも確実です。著者もこれまで何度も売買をしてきましたが、これほど中間に入る業者によって値段が変わる業界も珍しいです。

それくらい不動産価格の相場はあってないようなもの。しっかりと目利きして不動産会社を選定していてください。

いえっち
いえっち

よい不動産会社を選ぶためのポイントについても下記記事でまとめているよ!

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