土地を高く売りたい時に押さえておくべき10のポイント

土地を高く売るための10項目

所有している土地を売る場合誰しも真っ先に思うのが「少しでも高く売りたい」ということでしょう。

でも高く売ると言っても何をしたらいいのか、不動産屋や著者のように不動産投資をやっている人ならある程度分かりますが、そうでもない限り明確に分かる人はほとんどいません。

ただできるだけ細かい点まで知っておかないと不動産会社の言いなりになって安値で買い叩かれてしまう可能性が高くなるので、少し頑張って知識と情報だけは付けておきたいところ。

ここでは土地を高く売る際に考えておきたい事項を色々なパターン別で詳しく解説していますので、ぜひ有効活用してみてください。

1.家があるかどうか?解体すべきかそのまま売るか

いえっち
いえっち

もし家が乗っかっていない場合はから見てね。

不動産投資の世界でもよく「古家付き土地」として売られている戸建物件は沢山あります。この家自体を壊すべきかどうかは費用との兼ね合いもあって悩ましいところ。

結論から言うと「解体せずそのまま売ったほうがいい」となります。

理由としては大きく分けて3つ。

理由その①固定資産税が6倍に跳ね上がる

固定資産税は建物がある場合とそうでない場合、なんと6倍もの差があるのです。なんでよ?と言われてもお国がそのように設定しているのでこれはどうしようもありません。国としては土地だけで放おっておかれるよりも住宅や施設として活用して欲しいのでしょう。

古家を解体してすぐに売却できるような好立地であればあまり考えなくても良いかもしれませんが、もし更地にして売れ残ったケースを考えるとリスクが高いと言わざるを得ませんよね。

理由その②土地建物付きのほうが住宅ローンが付きやすい

近隣商業地域ですぐに買い手がつくような場合を除いて,家付き土地の方が次の買い手であるエンドユーザーは住宅ローンを使って購入するケースが多いでしょう。土地だけの場合でも住宅ローンは付かなくはないですが、家が付いている方が住宅ローン融資が降りやすくなります。

理由その③更地にするとやることが多くなる

これは後ほど書きますが、土地をその後分譲住宅などにして売る場合は土壌汚染調査が必要になったり、境界をしっかり確定させたりなど結構な費用が必要になってきます。

もちろん古家付き土地でもそれら調査や確定はやるに越したことはないのも事実ですが、我々不動産投資家の中には境界確定や土壌汚染調査ナシでもバンバン購入します。もちろんその分値引きを依頼するわけですが、売主としては面倒な作業や費用を全てカットして売ることができる点でメリットが大きいと言えます。

当然解体費用もかかってきますよね。

いえっち
いえっち

家の解体費用は100~150万円かかるのが相場だよ。

2.境界確定をしておく

境界

境界が確定されている場合はこの項目も関係ありませんが、本当に境界確定されているかどうかは事前にしっかり確認しておく必要があるでしょう。

上図のような杭(境界標と言います)が土地にしっかり打ち込まれているか、例えば四角の土地であれば4隅に打ち込まれているかどうかを確認してみましょう。境界が結構ないパターンが多いです。

もし境界がないことが確認できたら土地家屋調査士のかたに測量してもらい確定してもらうことが必要になります。

なぜ境界があったほうがいいの?

まず更地ということはそこに何らかの建物を建てるケースが多いです。その場合境界、つまり測量が確定していないとどこまで建物を建てられるのかが曖昧になり、建築規制法上のルールに基づき「容積率」が下がってしまうためです。

容積率が下がればその分建物は狭くなってしまいますよね。すると土地自体の評価も当然下がります。また隣人とのトラブルにもなりかねないリスクもはら無事になってしまいます。

いえっち
いえっち

境界確定の費用相場は土地の広さにもよるけど25~45万円を見込んでおくといいよ。

※補足:古家付き土地の場合は境界非明示も多い

更地の場合はこれから新築を建てるために境界の杭をしっかり打っておくべきですが、上モノが乗っかっている、つまり古家が建ったままの場合は協会非明示で売買されるケースが多いです。

この際に瑕疵担保免責の条件として境界非明示を盛り込んでおき、その分価格を少し下げる、値引きに応じるなどの対応をするケースが多いので、この点は媒介に入っている不動産会社と相談しながら決めると良いでしょう。

3.土壌汚染調査をしておく

土壌汚染調査も念の為やっておくほうがおすすめです。もし近隣商業地域の場合はなおさらで、もし過去にガソリンスタンドや工場、クリーニング店、病院、その他焼却施設などの跡地だった場合は土壌汚染が疑われて価格が大幅に下がるか全く売れない土地にもなりかねません。

さらに購入後に土壌汚染が発覚した場合、最悪損害賠償請求される可能性も否めません。

もちろん「ウチは代々そんな商業施設じゃない土地だよ!」という場合もあるでしょう。しかし自ら時を超えて住んでいるなんてファンタジーな世界はありえませんよね。もしかしたら地中埋没物があるかもしれません。

ただし土壌汚染調査費用は安いところで10万円以下、平均的には20~30万円はかかります。また土壌汚染には1次、2次、3次とフェースが別れており、さらに実際に問題が発覚した場合は更に多額の費用がかかってきます。

このため、実際に土壌汚染調査をすべきかどうかについては媒介契約した不動産会社と事前にじっくり打ち合わせしておくのがおすすめです。

いえっち
いえっち

費用面含めて環境省指定調査機関の下記サイトが参考になるよ。

4.地盤調査をしておく

地盤調査は意外と重要で、建物を建てる際に地盤が硬くしっかりしているかどうかで土地の価値も左右されます。地震への耐久はもちろん液状化のリスクや建物を建てたあとに地盤沈下が起こらないかどうかの目安になるためです。

「この土地はかなり頑丈な土地だ」と評価されればそれだけ価値も上がることになり、その他の調査含めて売主としてしっかり調べた上でこの価格設定にしているとアピールできる材料にもなるおいうメリットがあります。

どのみち新築を建てる際には誰かが地盤調査をすることになるので、その調査費用も含めた売値で設定したら良いでしょう。

いえっち
いえっち

費用の相場は3~5万円程度なのでそれほど負担なく実施できるよ。

地盤調査は様々な方法やメリット・デメリットがあります。売主としてあまり細かく把握しておく必要はそれほどありませんが、下記の記事に分かりやすくまとめられています。

5.広い土地の場合は分割(分筆)して売ることも検討

一等地などの場合は活用用途が増えるので売れない心配はぐんと下がりますが、100坪を超えるような広い土地の場合、戸建住宅地として売るとなると売れづらくなります。そんな場合には一部を分割して売る方法があります。これを分筆(ぶんぴつ)と言います。

分筆することで住宅用途地として高く売れやすくなります。

どんぐりん
どんぐりん

じゃあ分筆して全部売ればいいんじゃないの?

いえっち
いえっち

宅建業の免許がないと一度に複数回の売却はできないよ。

そうなんです、宅地建物取引業のライセンスを持っていれば別ですが、持っていない場合は業法に抵触してしまうため反復売買ができないのですね。

なので分筆したあとに残った土地は自分で引き続き使用するか、宅建業保有の不動産会社に一度に買い上げしてもらうしかありません。

こればかりはその土地の需要に基づき決まってくるため、不動産会社にあたって確認する必要がありますね。

6.隣人に交渉してみる

もしかしたら隣のかたがその土地をほしいと思っている場合も少なくありません。

特に隣地の面積が狭い場合や土地の形状が悪くて評価が低い場合などは、その土地を買うことで用途が広がったり土地の評価が上がる場合もあるので持ちかけることだけはしてみると良いでしょう。

7.建築基準法の道路に接していない(再建築不可)場合は隣地を買い上げる

その土地が建築基準法の道路に面していない場合(具体的には幅4m以上の道路に2m以上の間口で接していない)は、新たに建物を建てることができません。

再建築不可の土地だと活用方法が駐車場や資材置き場などに限られるためどうしても売れづらくなるか、相場よりも大幅な安値でしか売ることができません。

ところがもし隣地を買い上げることで道路条件を満たすことができれば一気にその土地の価値が跳ね上がるため、売れる確率がぐんと上がります。

もちろんこれには高いハードルが待っているし、自分で隣地に交渉することも難しい場合が多いでしょう。そんな場合に不動産会社と相談しながら実現可能かどうか協力してもらうのがおすすめです。

8.事前に土地の売却相場を調べておく

不動産屋に売却依頼をする前に売主ご自身でも土地の販売相場価格を押さえておきましょう。

やり方は簡単、下記国土交通省のサイトを使います。

不動産取引価格情報検索

(PCの場合)左下の都道府県、市町村、地区を選択して「この条件で検索」を押せば、下記のように直近の売買実績一覧がズラッと出てきます。

中野区中の土地売買実績一覧

更に詳しくは下記記事でもまとめているのでぜひ参考にしてみてください。

9.できるだけ多くの不動産会社にヒアリングしてみる

Aの不動産会社は魅力に感じなくてもBの不動産会社にとってはぜひ売らせて欲しい、ということも普通にあり得ます。

そもそも不動産売却はその不動産会社または担当営業マンの販売力によってかなり大きな影響を受けるもの。それは期間もさることながら販売金額自体にも大きく影響してきます。

どんぐりん
どんぐりん

だけどそんないい不動産会社なんてどうやって選ぶのさ?

いえっち
いえっち

だからこそ沢山の会社にヒアリングするのが重要ってことだね。

売却を依頼する媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類がありますが、著者としては「一般媒介契約」を強くおすすめしています。

初めから1社だけで売却をお願いした場合、もしその不動産会社の販売力が弱かった場合の機会損失はかなり大きくなりますし、本来売れるはずだった金額より大幅に安く売られてしまう可能性も否めません。

一般媒介契約であれば何社と契約しても問題がないため、できるだけ沢山の会社に任せてみることで販売力の強い不動産会社に当たる確率も高まりますよね。

またここまで挙げてきた条件や調査などについてもその土地に対する適切な方法を提案してくれる会社に当たる確率も上げられるし、信頼できそうな営業マンも見つけやすくなります。

10.最終的には専任媒介契約を視野に入れておく

上記で一般媒介契約をおすすめしましたが、不動産会社の販売に対するモチベーションは一般媒介よりも専任媒介のほうがより高くなります。1社単独で販売できるためです。

初めは一般媒介で複数社の動向を見ながら「この会社ならやってくれそうだ」という不動産会社が見つけられたら専任媒介契約に切り替えることも検討してみましょう。

専任にしたことで広告宣伝も増え営業マンのやる気も高まり一気に販売に繋がることはよくあります。

まとめ

そもそも一般人が土地を何度も売却する機会は殆ど無い為わからないことづくし。そんなときはやはり信頼できる不動産会社を見つけ出すことに一番注力したほうが得策と言えます。

そのためにも不動産一括査定サイトは私たちにとってかなり使い勝手の良いツールになります。

もちろん売主としてもここまで挙げてきた内容をしっかり把握し、不動産会社とよく相談しながらできるだけ高く土地を売れるようチャレンジしてみてください。

コメント

タイトルとURLをコピーしました